2026년 새해 부동산 시장은 가계부채 관리를 위한 강력한 대출 규제와 수도권 중심의 거래 관리 강화로 요약됩니다. 내 집 마련을 계획 중이거나 자산 포트폴리오를 조정해야 하는 분들을 위해, 현재 시행 중인 핵심 정책 4가지를 정리했습니다.
1. 더 높아진 대출 문턱: 주담대 위험가중치 상향
가장 먼저 체감되는 변화는 금융권의 대출 태도입니다. 정부는 가계 빚 증가 속도를 늦추기 위해 은행에 강력한 기준을 적용하기 시작했습니다.
- 위험가중치 상향 (15% → 20%): 2026년 1월 1일부터 은행이 주택담보대출을 실행할 때 적용하는 위험가중치 하한선이 높아졌습니다. 이는 은행의 대출 여력을 직접적으로 줄여 실질적인 대출 한도 축소로 이어집니다.
- 수도권 한도 제한: 10.15 대책에 따라 수도권 규제지역은 주택 가격에 따라 대출 한도가 엄격히 제한됩니다. (예: 시가 25억 초과 시 최대 2억 원 등)
💡 Note: 이제는 연봉뿐만 아니라 내가 사려는 주택의 시세와 지역에 따른 대출 가이드를 가장 먼저 확인해야 합니다.
2. 투명해진 거래: 계약금 입금 증빙 의무화
실거래가 띄우기 등 시장 교란 행위를 방지하기 위한 행정 절차가 대폭 강화되었습니다.
- 증빙 자료 제출: 2026년 1월부터 주택 매매계약 신고 시, 계약서와 함께 **실제 계약금이 오간 입금 증빙자료(이체 내역서 등)**를 반드시 제출해야 합니다.
- 자금조달계획서 세분화: 자금의 출처를 묻는 항목이 더욱 구체화되어, 증여나 차입금에 대한 조사가 까다로워졌습니다.
3. 세제 혜택의 종료? 양도세 중과 배제 ‘데드라인’
다주택자라면 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 날짜가 있습니다. 바로 2026년 5월 9일입니다.
- 양도세 중과 한시적 배제 종료 임박: 현재 다주택자가 주택을 매도할 때 적용받는 양도세 중과 유예 조치가 올해 5월 9일 종료될 예정입니다.
- 시장의 관전 포인트: 정부의 추가 연장 발표가 없다면, 5월 이전에 매물이 쏟아지는 ‘절벽 효과’가 나타날 가능성이 큽니다.
4. 공시가격 동결과 공급 대책 예고
보유세 부담은 잠시 숨을 고르지만, 새로운 공급 소식은 귀를 기울여야 합니다.
- 공시가격 현실화율 69% 동결: 2026년에도 아파트 공시가격 현실화율이 2020년 수준으로 동결되어, 집값 상승으로 인한 급격한 재산세·종부세 부담은 어느 정도 완화되었습니다.
- 1월 말 추가 공급 대책: 국토교통부는 1월 말경 3기 신도시 조기 착공과 신규 택지 활용 방안을 담은 주택 공급 대책을 발표할 예정입니다.
📋 2026년 주요 부동산 정책 요약
| 구분 | 주요 내용 | 시행 시기 |
| 금융 | 주담대 위험가중치 상향 (15% → 20%) | 2026. 01. 01 |
| 거래 | 매매 신고 시 ‘입금 증빙’ 제출 의무화 | 2026. 01 |
| 세제 | 공시가격 현실화율 69% 동결 | 2026년 내내 |
| 이슈 | 다주택자 양도세 중과 배제 종료 예정 | 2026. 05. 09 |
지금의 부동산 시장은 ‘보수적인 자금 계획’이 필수인 시기입니다. 실거주 목적이라면 대출 가능 범위를 최우선으로 검토하고, 투자자라면 5월 양도세 이슈와 1월 말 공급 대책을 지켜보며 의사결정을 내리시길 권장합니다.
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